Какие ограничения по направлениям инвестиций ЗПИФ недвижимости? Как владелец инвестиционных паев может влиять на направления инвестирования?

Направления инвестирования активов закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН) определяются правилами доверительного управления каждого фонда, в разделе «Инвестиционная декларация».

В соответствии с Указанием Банка России от 05.09.2016 № 4129-У "О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов" (далее – Указание) правилами доверительного управления ЗПИФН, инвестиционные паи которого не ограничены в обороте (не предназначены для квалифицированных инвесторов) может быть предусмотрено инвестирование в следующие активы:

• жилые помещения, в том числе находящиеся в общей собственности с определением доли управляющей компании инвестиционного фонда в праве собственности (в том числе в многоквартирном доме);
• нежилые помещения в многоквартирном доме, в том числе находящиеся в общей собственности с определением доли управляющей компании инвестиционного фонда в праве собственности;
• нежилые здания, введенные в эксплуатацию в установленном порядке и соответствующие требованиям настоящего Указания, в том числе находящиеся в общей собственности с определением доли управляющей компании инвестиционного фонда в праве собственности;
• помещения в нежилых зданиях, в том числе находящиеся в общей собственности с определением доли управляющей компании инвестиционного фонда в праве собственности;
• единые недвижимые комплексы, в случае если в их состав входит только недвижимое имущество, разрешенное для включения в состав активов фондов для неквалифицированных инвесторов, относящихся к категории фондов недвижимости, в соответствии с настоящим пунктом;
• сооружения инженерной инфраструктуры, предназначенные исключительно для обслуживания и (или) эксплуатации недвижимого имущества, составляющего фонд или приобретаемого в состав активов фонда на основании заключенного договора;
• земельные участки, на которых расположено недвижимое имущество, составляющее фонд, в том числе находящиеся в общей собственности с определением доли управляющей компании инвестиционного фонда в праве собственности;
• права аренды земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество, составляющее фонд;
• имущественные права из договоров участия в долевом строительстве жилых и многоквартирных домов, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
• денежные средства в рублях и в иностранной валюте на счетах и во вкладах (депозитах) в российских кредитных организациях и иностранных юридических лицах, признанных банками по законодательству иностранных государств, на территории которых они зарегистрированы (далее - иностранные банки);
• депозитные сертификаты российских кредитных организаций и иностранных банков иностранных государств;
• государственные ценные бумаги Российской Федерации и иностранных государств;
• требования к кредитной организации выплатить денежный эквивалент драгоценных металлов по текущему курсу;
• производные финансовые инструменты (допущенные к организованным торгам на биржах Российской Федерации и биржах, расположенных в иностранных государствах и включенных в перечень иностранных бирж), изменение стоимости которых зависит от величины процентных ставок, уровня инфляции, курсов валют.

Правила доверительного управления ЗПИФН для квалифицированных инвесторов, (инвестиционные паи которого ограничены в обороте) в соответствии с Указанием могут предусматривать инвестирование в следующие активы:

• недвижимое имущество, в том числе находящееся в общей собственности с определением доли управляющей компании инвестиционного фонда в праве собственности;
• имущественные права на недвижимое имущество, в том числе права аренды недвижимого имущества, права из договоров, на основании которых осуществляется строительство (создание) объектов недвижимого имущества на выделенном в установленном порядке для целей строительства (создания) указанного объекта недвижимости земельном участке, который (право аренды которого) составляет активы инвестиционного фонда, права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ;
• имущественные права, связанные с возникновением права собственности на объект недвижимости (его часть) после завершения его строительства (создания);
• имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется реконструкция объектов недвижимости, составляющих активы инвестиционного фонда;
• проектная документация для строительства или реконструкции объекта недвижимости;
• производные финансовые инструменты, изменение стоимости которых зависит от величины процентных ставок, уровня инфляции, курсов валют;
• денежные средства в рублях и в иностранной валюте на счетах и во вкладах (депозитах) в российских кредитных организациях и иностранных банках любых иностранных государств;
• депозитные сертификаты российских кредитных организаций и иностранных банков любых иностранных государств;
• государственные ценные бумаги Российской Федерации и любых иностранных государств;
• требования к кредитной организации выплатить денежный эквивалент драгоценных металлов по текущему курсу.

Активы ЗПИФН, инвестиционные паи которого не ограничены в обороте могут быть направлены на приобретение нежилых зданий, помещений в нежилых зданиях, единых недвижимых комплексов, если за предыдущий календарный год средняя доля фактически сданной в аренду полезной площади указанных объектов составляет не менее 40 процентов полезной площади и соблюдены требования к оценщику, проводящему оценку названных объектов.

Правилами доверительного управления в соответствии с Указанием также устанавливаются ограничения относительно структуры активов фонда.

Если предполагается, что инвестиционные паи фонда будут приобретаться квалифицированными инвесторами, то для расширения возможностей инвестирования предлагаем рассмотреть вариант создания ЗПИФ комбинированного, в состав которого могут входить любые активы, за исключением наличных денежных средств. При этом структура активов комбинированного фонда может быть не ограничена.

В ЗПИФН для квалифицированных инвесторов (инвестиционные паи ограничены в обороте) возможно предусмотреть дополнительный контроль со стороны владельцев инвестиционных паев за направлениями инвестирования активов фонда. Такой контроль реализуется через инвестиционный комитет, членами которого являются все либо несколько владельцев инвестиционных паев или назначенные ими физические лица. В правилах доверительного управления ЗПИФН указывается какие сделки и (или) действия за счет имущества фонда вправе совершать Управляющая компания с одобрения инвестиционного комитета.