Инвестиции в коммерческую недвижимость через ЗПИФы значительно вырастут

Инвестиции в коммерческую недвижимость через ЗПИФы значительно вырастут. Более 115 тысяч человек в России сегодня используют механизм закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) для инвестирования в проекты коммерческой недвижимости. О состоянии и возможностях рынка коллективных инвестиций рассказал «РГ» директор по альтернативным инвестициям УК «Ингосстрах-Инвестиции» Олег Кузнецов.

- Олег Владимирович, расскажите, пожалуйста, о причинах роста интереса к ЗПИФам.

2021 год показал существенный рост рынка инвестиционных фондов. Во многом он был обусловлен притоком средств в сегмент ЗПИФ, увеличив его до 5,9 триллиона рублей. В общем объеме доля средств физических лиц выросла до 1,9 триллиона рублей, и я уверен, что она будет расти и дальше. Это связано с популяризацией ЗПИФ участниками финансового рынка и возможностями, которые они предоставляют широкому кругу частных инвесторов. Сегодня через ЗПИФ можно стать равно как совладельцем ближайшего торгового центра, так и участником девелоперского проекта с привлеченным федеральным девелопером. Возможности ограничены лишь спросом на соответствующие инвестиционные продукты и фантазией управляющих компаний.

- Сколько средств нужно, чтобы стать пайщиком ЗПИФ? Может ли стать инвестором обычный человек?

Пайщиком фонда может стать любой человек. ЦБ разделяет пайщиков на неквалифицированных и квалифицированных. Первая группа может инвестировать, например, в фонды недвижимости, приобретая паи обязательно действующих, введенных в эксплуатацию и сданных в аренду объектов. Этим пайщикам выплачивается доход от управления имуществом ЗПИФ. Аналог сдачи квартиры внаем - только спектр активов шире, а доходность может быть почти в 2 раза выше. Порог входа - 300 тысяч рублей. Квалифицированные инвесторы могут принимать повышенный уровень риска, участвуя в высокорисковых маржинальных проектах девелопмента и аналогов. Они должны обладать капиталом не менее 6 млн рублей либо обладать подтвержденным опытом инвестирования. Спектр инвестиционных возможностей для данного типа инвесторов максимален.

- В чем преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость через механизм ЗПИФ?

Можно выделить 3 ключевых преимущества. Во-первых, это возможность приобретения либо участия в инвестпроекте с бюджетом, существенно превышающим возможности отдельно взятого частного инвестора. Во-вторых, УК ЗПИФ обладает необходимой экспертизой в выборе объектов инвестирования и дальнейшем управлении данными активами в интересах пайщиков Фонда. И в-третьих, у пайщиков нет необходимости участвовать в управлении приобретенными активами: всю работу делает за них УК .

- Какие проекты УК ЗПИФ могут предложить своим пайщикам? Какие из них сейчас наиболее интересны?

Когда говорят про ЗПИФ, обычно упоминают наиболее крупный класс активов в составе фондов - коммерческую недвижимость. Условно объекты инвестирования можно разделить на две большие группы: действующие и проекты (ре)девелопмента. В первом случае это рентные фонды. Инвестирование происходит в стабилизированные активы с прогнозируемыми денежными потоками. В настоящее время наиболее интересными являются сектора street retail и проекты light industrial для размещения складов последней мили и небольших производств в городской черте. Вторая группа - проекты повышенного риска. Инвесторам предлагается разделить фактически девелоперскую доходность с инициатором проекта. Как и в классических схемах девелопмента, предусмотрена организация банковского финансирования, повышающего доходность собственного капитала. Интересны проекты жилищного строительства с проверенными застройщиками, в тренде находятся рекреационная недвижимость и загородный land-development. Нам очень нравятся проекты редевелопмента: кроме того, что по факту приобретения актива у пайщиков появляется титул собственности и физические метры, актив может стать предметом залога для привлечения банковского финансирования. Такие проекты нетиповые, яркие, концептуально привлекательные. В качестве производимого редевелопментом продукта выступают многофункциональные комплексы с офисной и торговой составляющими, гостиничной частью, возможно, коворкингами или коливингами.

- 2021 год показал существенный рост рынка инвестиционных фондов. Во многом он был обусловлен притоком средств в сегмент ЗПИФ. Кто и как проводит экспертизу инвестиционных проектов?

Всесторонняя экспертиза проектов, разумеется, входит в сферу компетенций УК ЗПИФ, формирующей фонд. Объекты оцениваются как с точки зрения внутренней экономики, рисков и возможностей развития, так и в контексте рынка. С учетом того, что ЗПИФ формируются в основном на долгий срок, оценивать перспективы развития объектов инвестирования также необходимо в долгосрочной перспективе, ориентируясь на рыночные тренды. В остальном все объекты индивидуальны и подходить к их оценке нужно с учетом их особенностей.

- Какие риски есть у этих проектов, на что необходимо обращать внимание, чтобы их избежать?

В проектах сектора коммерческой недвижимости есть два ключевых типа рисков: проектные и рыночные. Первые связаны непосредственно с реализацией проекта (ре)девелопмента - они контролируемы, понятны, ими можно управлять. Вторая группа более сложносоставная - эти риски влияют на будущие денежные потоки проектов. Изменение общей макроэкономической ситуации и его производные, такие как деловая активность, покупательская способность, ставки аренды, структурные изменения в отрасли, - могут сильно повлиять на экономику реализуемых проектов. Выявление данных рисков и разработка превентивных мер является приоритетной функцией УК.

- На какой период рассчитана деятельность ЗПИФа? Какова средняя доходность?

Фонды недвижимости создаются на срок до 15 лет с возможностью продления, средняя целевая доходность у них - 9-11 процентов годовых. Фонды, создаваемые для реализации инвестиционных проектов, действуют чаще 3-5 лет. После продажи базового актива они либо реинвестируют капитал, либо расформировываются. Целевая доходность может достигать впечатляющих значений и зависит от сектора, типа проекта, рисков и других условий.

15.06.2022