Пример использования формата ЗПИФ для помещений стрит-ритейла и небольших торговых комплексов

Экс-владелец "Мортона" Александр Ручьев собрал в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) всю коммерческую недвижимость, оставшуюся у него после сделки по продаже жилых проектов совладельцу группы ПИК Сергею Гордееву. Речь идет о небольших торгцентрах и помещениях стрит-ритейла общей площадью 60 тыс. кв. м. Сейчас стоимость чистых активов, внесенных в ЗПИФы, достигает 4,5 млрд руб. В ближайшие два года бизнесмен рассчитывает увеличить этот показатель почти в три раза, до 12 млрд руб., за счет новых приобретений.

Бывший совладелец "Мортона" Александр Ручьев в рамках своей новой компании "Основа" создает платформу Credo Capital для инвестиций в коммерческую недвижимость. Об этом бизнесмен рассказал в кулуарах проходившей на прошлой неделе в Канне выставки недвижимости MIPIM. По его словам, среди объектов для инвестиций — помещения стрит-ритейла и небольшие торговые комплексы в Москве и Подмосковье. Он добавил, что эти активы будут оформляться в закрытые паевые инвестиционные фонды. Сейчас у бизнесмена три ЗПИФа, куда внесена недвижимость общей площадью 60 тыс. кв. м, в том числе торговый центр в Сергиевом Посаде и объект с аналогичным функционалом в Лобне. Стоимость всех чистых активов, внесенных в фонды, оценивается в 4,5 млрд руб. Паи одного ЗПИФа уже реализованы на открытом рынке, в апреле начнется реализация паев двух других фондов. Порог входа в ЗПИФы — 900 тыс. руб.

По оценкам аналитиков Credo Capital, инвесторы фондов могут рассчитывать на доходность от арендных платежей до 12% и дополнительные 7% годовых за счет роста рыночной стоимости активов. Александр Ручьев планирует докупать коммерческую недвижимость в ЗПИФы. "К концу текущего года стоимость чистых активов может составить 7 млрд руб., а к 2018 году — 12 млрд руб.",— рассчитывает бизнесмен, добавляя, что будет покупать новые объекты как самостоятельно, так и привлекая партнеров.

В формате стрит-ритейла в ЗПИФы, скорее всего, войдут помещения на первых этажах жилых домов, построенных "Мортоном": эти объекты не были включены в сделку по продаже активов этой компании совладельцу группы ПИК Сергею Гордееву (сделка была закрыта в конце 2016 года). "Желание продать недвижимость таким образом объяснимо, идея не новая, продукт привлекательный",— говорит управляющий партнер группы "Тринфико" Виталий Баланович. Но, по его словам, после покупки объектов могут возникнуть сложности. "Рынок аренды коммерческих помещений в спальных районах тяжелый. Если съезжает один арендатор, то поиск другого займет время. Это создает риск стабильности арендного потока",— рассуждает господин Баланович. Впрочем, добавляет он, ожидаемый уровень доходности Credo Capital не выбивается из рыночных показателей, но выглядит оптимистичным, с учетом возможных рисков качества арендаторов.

Директор отдела торговых помещений CBRE Марина Малахатько согласна с такой оценкой рисков: "В стрит-ритейл в таком формате (жилые дома в спальных районах) идут мелкие местные предприниматели, они готовы платить 14-16 тыс. руб. за кв. м в год за помещения площадью 70-100 кв. м". По ее мнению, такие помещения сейчас обладают невысокой ликвидностью. "Рынок сжался, квадратный метр подешевел, так как вырос объем предложения на продажу",— добавляет госпожа Малахатько, отмечая, что исключение составляют помещения площадью от 200 кв. м, востребованные многими сетевыми арендаторами. Девелоперы постепенно уходят от хаотичной продажи коммерческих площадей в своих жилых комплексах, соглашается эксперт, но этот рынок только начинает меняться.

Екатерина Геращенко, Халиль Аминов
21.03.2017