Квартира по частям: стоит ли инвестировать в недвижимость через ПИФы

Сбербанк запустил новый паевой инвестиционный фонд (ПИФ), который позволяет вкладывать в недвижимость от 350 тыс. рублей. Что сейчас происходит с фондами недвижимости и стоит ли добавить этот инструмент в свой портфель?

Несмотря на падение рынка недвижимости на 6,5% в рублях и на 40% в долларах (до $2700 за кв. м), УК «Сбербанк Управление Активами» 13 октября объявила о запуске нового ПИФа недвижимости, рассчитанного на частных вкладчиков. Фонд «Сбербанк — Жилая недвижимость — 3» должен стать альтернативой стандартным вкладам и прямой покупке недвижимости, объяснила управляющая компания.

Минимальная сумма инвестиций в фонд составляет 350 тыс. рублей. Стоимость одного пая — 1000 рублей. Прогнозируемая доходность — 16% годовых в течение 3,5 лет. Как и у большинства аналогичных фондов, инвестиционная стратегия у ПИФа Сбербанка такова: фонд приобретает права на жилье на ранней стадии строительства, а потом распродает ее по максимально возможной цене, когда проект уже готов.
Закрытые фонды недвижимости — отдельная категория на рынке ПИФов, который с кризиса 2008 года так и не пришел в себя. Эти фонды в основном использовались как инструмент для упаковки объектов недвижимости, когда офисный или торговый центр принадлежит ПИФу, а его паи — реальному владельцу. Схема защищает собственников (чтобы отобрать имущество, необходимо сменить УК) и позволяет экономить на налогах (сделки внутри ПИФа ими не облагаются). До 2011 года фонды также не платили налог на недвижимость.
В результате, по данным investfunds, 42% всех российских ПИФов (их всего 1530) — это закрытые ПИФы недвижимости. Большая их часть — фонды, предназначенные для квалифицированных инвесторов, и информация по ним не раскрывается. Теоретически 196 фондов доступны для обычных граждан, но и здесь все не так просто. Стоимость пая может достигать нескольких миллионов рублей (максимум — 64 млн рублей у ПИФов «Региональная недвижимость» под управлением УК «Промсвязь»). У 106 фондов пай стоит менее 25 000 рублей, но УК может устанавливать порог для входа или вообще не привлекать клиентов со стороны.
В этом смысле предложение УК «Сбербанк Управление Активами» вполне конкурентоспособно. Сможет ли ПИФ заработать планируемую доходность в 16% годовых?

«Фонд, как оптовый покупатель недвижимости, получает скидку — около 20% — от рыночной стоимости», — объясняет руководитель отдела «Сбербанк Управление Активами» Алексей Новиков. Затем фонд реализует эти квартиры по рыночной цене и за счет этого зарабатывает прибыль. Новиков говорит, что фонд планирует покупать квартиры эконом- и комфорт-класса и апартаменты. География инвестиций — Москва и ближнее Подмосковье.

Директор центра по работе с институциональными и корпоративными клиентами УК «Альфа-Капитал» Николай Антипов называет заявленную доходность «несколько оптимистичной»: платежеспособность населения падает, объем выставляемых на продажу квартир растет. Так, за последние три месяца цена квадратного метра упала на 8,5% — до 155,1 тыс. руб. за жилье эконом-класса, рассказывает Антипов. В таких условиях на доходность в 16% годовых можно рассчитывать только на очень длинном горизонте от 3 до 5 лет, и то в случае, если управляющий не ошибется в выборе объектов.

Обещания Сбербанка кажутся слишком радужными и управляющему инвестициями в недвижимость компании Indriksons.ru Игорю Индриксонсу. По его словам, максимальная прибыль в нынешних условиях вряд ли может составить больше 8% годовых. Вложения в ПИФы недвижимости в целом не выглядят сейчас выгодными, считает он. «Рынок продолжает падать, и лучше дождаться более низких цен», — говорит Антипов из УК «Альфа-Капитал».
В нынешней ситуации депозит в рублях выглядит привлекательнее, считает Индриксонс: доход не зависит от рынка недвижимости, вклады застрахованы государством. По расчетам РБК, средние ставки годовых депозитов в 15 крупнейших банках сейчас держатся на уровне 8,9%.
«Сбербанк — Жилая недвижимость 3» — уже четвертый закрытый ПИФ недвижимости компании «Сбербанк Управление Активами»: первые три («Жилая недвижимость», «Жилая недвижимость-2» и «Коммерческая недвижимость») предлагали похожую инвестиционную стратегию. За последний год войти в десятку лидеров по приросту стоимости пая удалось только одному из них (паи фонда «Жилая недвижимость-2» подорожали на 12,84%), паи еще двух фондов недвижимости Сбербанка упали в цене: по данным investfunds, паи фонда «Коммерческая недвижимость» подешевели на 4,24%, фонда «Жилая недвижимость» — на 17,74%.

«Изменение стоимости пая — не показатель доходности ЗПИФН, если он выплачивает пайщикам инвестиционный доход», — поясняет Новиков из «Сбербанк Управление Активами». По его словам, фонды Сбербанка выплачивают инвестдоход каждые полгода, и в этот момент стоимость пая резко падает. С учетом выплат, на 30 сентября доходность фонда «Сбербанк — Жилая недвижимость» - 14,53% годовых (за двухлетний период), «Сбербанк — Жилая недвижимость 2» - 14,82% годовых, говорит Новиков.
Другим фондам недвижимости удалось добиться куда более заметного роста стоимости паев. Для сравнения (данные investfunds): паи фонда «Стрит Ритейл» под управлением УК «Эдельвейс» выросли в цене на 93,62%, фонда «АФМ Перспектива» (УК «АктивФинансМенеджмент») — на 63,93%, «Инженер» (УК «Еврофинансы») — на 53,26%. Тут, правда, стоит отметить, что у этих ПИФов всего 6, 2 и 8 пайщиков соответственно. Число пайщиков действующих фондов недвижимости УК Сбербанка куда выше — от 125 до 1132 человек (данные investfunds). 

21.12.2015