Закрытые против открытых. Фонды недвижимости заманивают крупных частных инвесторов

Более 2 млрд руб. привлекла в новый закрытый фонд недвижимости компания "Сбербанк Управление активами". В то время как частные инвесторы сокращают вложения на фондовом рынке, ЗПИФН остаются привлекательными благодаря высокой потенциальной доходности. Впрочем, в условиях кризисных условий в экономике и ужесточения санкций со стороны Запада прогнозируемая доходность может и не реализоваться.

Вчера УК "Сбербанк Управление активами" раскрыла результаты привлечения средств в свой новый розничный ЗПИФ "Сбербанк — Жилая недвижимость 2": за месяц около 700 частных инвесторов вложили в фонд более 2 млрд руб. Таким образом, по числу участников фонд стал крупнейшим среди аналогичных фондов. По объему привлечения результат на рынке фондов недвижимости оказался лучше, чем деятельность всей индустрии открытых паевых фондов, которые с начала года ежемесячно фиксируют чистый отток средств.

Подобные розничные ЗПИФы вкладывают средства в жилую недвижимость в соответствии с требованиями закона о долевом строительстве (N214-ФЗ). Этот закон вполне надежно защищает инвестора, предъявляя к строительным компаниям жесткие требования, в том числе по обязательствам перед инвесторами. Помимо "Сбербанк Управление активами" аналогичные проекты развивают управляющие компании "Капиталъ ПИФ", "Промсвязь", "РВМ Капитал", "Евразия".

В фонде планируется иметь четыре-шесть проектов. Средства предполагается инвестировать в объекты жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса Москвы и ближнего Подмосковья. Потенциальный объем жилой недвижимости в активах фонда может составить 25-35 тыс. кв. м. По словам руководителя отдела управления фондами недвижимости "Сбербанк Управление активами" Алексея Новикова, "наличие в портфеле нескольких проектов приводит к усреднению доходности, но и уменьшает инвестиционные риски на случай, если один из проектов окажется менее успешным". При этом, как отмечает управляющий директор по доверительному управлению Промсвязьбанка Иван Гелюта, небольшие фонды выгодны для частных инвесторов с точки зрения ликвидности активов и меньшего времени ожидания погашения паев: продать недвижимость на 100 млн руб. можно быстрее, чем на 1 млрд руб. "Кроме того, в случае больших объемов продаж необходимо учитывать общую ситуацию с продажами объекта недвижимости для согласования с застройщиком объекта выхода на вторичный рынок",— поясняет эксперт.

В какие проекты будут инвестированы средства, компания пока не раскрывает, ссылаясь на коммерческую тайну. Действующий ЗПИФ "Сбербанк — Жилая недвижимость" проинвестировал строительство жилья в ЖК "Новое Бутово", "Правый берег", "Булатниково" и "Борисоглебское". Изменение стоимости пая за год составило 17,1%, однако участники рынка отмечают, что до завершения фонда говорить о доходности инвестиций преждевременно. Целевая прогнозируемая доходность нового фонда — 14% годовых (хотя компания и не гарантирует этот результат), по проектам — 12-18% годовых.

По словам гендиректора "Капиталъ ПИФ" Романа Шемендюка, в настоящее время условия инвестирования в недвижимость хуже, чем год-два назад. Так, фонд "Доступное жилье" под управлением УК "Промсвязь", созданный в конце 2012 года и завершенный в мае этого года, принес пайщикам доход в размере 25% годовых (см. "Ъ" от 2 июня). И в нынешних условиях этот результат может остаться уникальным. Тем не менее пока инвестировать в недвижимость выгоднее, чем размещать депозит в банке. Тем более, как отмечает господин Шемендюк, такие проекты интересны частным инвесторам с суммами в 10-20 млн руб., поясняя, что разместить эти средства в банках с гарантией возврата в случае их банкротства весьма проблематично.

Основной риск инвестирования в подобные объекты связан с общей экономической ситуацией и обостряется в связи с ужесточением санкций западных стран в отношении крупных российских компаний и банков. В частности, по стратегии инвестиций в фондах "Доступное жилье" УК "Промсвязь" прогнозирует снижение доходности до 17-20% годовых. Как отмечает Иван Гелюта, по долгосрочным стратегиям доходность из расчета годовых может быть еще ниже. По его словам, это связано, в частности, со снижением покупательской активности граждан. Роман Шемендюк отмечает, что в настоящее время покупки жилья обеспечены на 40-50% ипотекой. При пессимистичном сценарии, по его словам, неприятным фактором для рынка может стать рост ставок по ипотеке (до 18-20% годовых). Тогда следует ждать и резкого снижения цен на жилье, что негативно отразится на доходности инвестиций.

01.08.2014