Спаянные одной рентой - какой доход приносят розничные фонды недвижимости

Рентные ПИФы коммерческой недвижимости, ориентированные на неквалифицированных инвесторов, продолжают активно привлекать новых клиентов. С начала года было открыто три новых фонда, а объем активов всех фондов вырос на четверть, почти до 30 млрд руб. За двенадцать месяцев существующие фонды принесли инвесторам 5–14%. Текущие доходности фондов заметно превышают ставки по депозитам, поэтому управляющие ожидают сохранения спроса на их продукты даже при дальнейшем умеренном росте ключевой ставки.

Частный интерес

Продолжающийся массовый приток частных инвесторов на фондовый рынок положительно сказался и на закрытых розничных паевых фондах (ЗПИФы), специализирующихся на рентной недвижимости. По оценкам управляющей компании Accent Capital, стоимость чистых активов (СЧА) таких фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, выросла с начала года на 21%, до 28,9 млрд руб.

За полугодие на рынке было сформировано три новых фонда с СЧА 1,2 млрд руб.
Основной прирост активов по итогам полугодия обеспечили фонды торговой недвижимости. По данным Accent Capital, стоимость их чистых активов за полугодие выросла на 2,4 млрд руб., до 15,5 млрд руб. Активы фондов логистической недвижимости выросли на 1,6 млрд, до 9,5 млрд руб. Свыше 0,9 млрд прибавили активы ЗПИФов офисной недвижимости. «За полгода частные инвесторы вложили в ЗПИФы недвижимости еще 3,3 млрд руб.»,— отмечает руководитель отдела аналитики и исследований Accent Capital Елена Михайлова.

Депозитная независимость

Активный приток средств частных инвесторов в инвестиционные продукты, в том числе ЗПИФы, идет на фоне продолжающегося снижения интереса к банковским депозитам. По данным ЦБ, по итогам второго квартала вклады физических лиц сократились на 3,3%. Частных инвесторов привлекает доходность, которую приносят розничные ЗПИФы. Гендиректор «Сбер Фонды недвижимости» Екатерина Черных отмечает, что доходность ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов за 12 месяцев составила 4,6–13,6%, в среднем 8,8%. Фонды под управлением «КСП Капитал Управление активами» принесли за тот же период 8–9%. Инвестиционный директор «ВТБ Капитал Инвестиции» Алексей Стрелецкий рассказал о том, что доходность ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход», рассчитанная на основе фактических денежных выплат, составила за первый квартал 9,2% годовых, за второй квартал — 8,5% годовых.

О самой высокой доходности заявили в управляющей компании PNK Rental, чей фонд «ПНК-Рентал» с 1 июля 2020 года по 30 июня 2021 года принес пайщикам доходы свыше 20%. Однако результат лишь наполовину был связан с рентными поступлениями. По словам управляющего инвестиционной стратегией PNK Rental Дмитрия Пилевина, арендный поток обеспечил 11,5% дохода, а остальное принесла продажа одного объекта в декабре 2020 года.

Инфляционный резерв

По словам заместителя гендиректора «КСП Капитал Управление активами» Дмитрия Ярцева, за последний год доходность рентных фондов не выросла, но и не упала. «Причин, по которым доходность за последний год могла бы уменьшиться, много — пандемия, локдауны, снижение покупательной активности. Многие арендаторы, недополучая доходы, просили сократить арендные ставки или хотя бы не индексировать их. А в некоторых случаях арендаторы и вовсе уходили. Поиск же новых арендаторов в текущей ситуации — дело непростое»,— отмечает господин Ярцев.

Несмотря на ускорившийся рост ставок по вкладам в последние месяцы, участники рынка сомневаются, что текущий их уровень может остановить притоки в рентные фонды.
По словам директора по альтернативным инвестициям «Альфа-Капитала» Андрея Богданова, рост ставок по вкладам может оказать давление на спрос в инвестициях в целом, особенно в классах активов близких к депозитам по риску, включая рентную недвижимость. «Вместе с тем нужно понимать, что основная боль всех рынков сейчас — это инфляция, и рост депозитных ставок по сути пропорционален росту инфляции, то есть инвесторы не найдут существенного роста реальной, очищенной от инфляции, доходности. А вот недвижимость, хотя и на длинном горизонте, имеет встроенную защиту от инфляции — а именно индексацию ставок аренды на ставку равную или близкую инфляционной»,— указывает господин Богданов.

Рост ставок не помеха

Вместе с тем повышение ставок на долговом рынке может отразиться на доходности фондов. По слова Екатерины Черных, чем ниже стоимость кредитования, тем выше экономическая активность арендаторов. В частности, ритейлеры активно используют кредитование для финансирования операционной деятельности. Снижение стоимости кредитов позволяет им высвободить часть финансовых потоков, которые они могут направить в прибыль. По словам госпожи Черных, арендные ставки и сама оценка объектов привязаны к уровню прибыли, которую генерируют арендаторы. «В прошлом году ЦБ понижал ключевую ставку. В этом году перешел к ее повышению, однако на данный момент оно не является критическим, чтобы оказать негативное влияние на доходность именно рентных фондов»,— считает Екатерина Черных. На данный момент ожидаемая целевая доходность по фонду «ВТБ Капитал — Рентный доход» составляет от 10% годовых, что все еще значительно превышает ставки по вкладам и доходности высоконадежных облигаций. «Мы ожидаем сохранения интереса к продукту даже в случае постепенного роста денежных ставок»,— отметил Алексей Стрелецкий.

Виталий Гайдаев
23.08.2021