Недвижимость. Меняем вклад на пай ЗПИФа?

У состоятельных жителей России стало модно покупать готовый арендный бизнес в Москве. Входной порог для такой инвестиции составляет минимум 10 млн рублей, и это за помещение на окраине Москвы или даже за ее пределами, в старом жилом доме с арендатором уровня парикмахерской, магазина разливного пива или кафе. Лично меня поиски привели только к одному выводу: спрос намного больше предложения, что ведет к искажениям цены. Более того, на рынке представлено очень много объектов, созданных специально для непрофессиональных инвесторов-неофитов, когда под видом стабильного арендного бизнеса продаются большие риски. Но есть решение.

ЗПИФ или котлован?

Еще во время карантина УК «Альфа-Капитал» завершила формирование ЗПИФ «Арендный поток» и выкупила объекты готового арендного бизнеса в Москве — помещения с арендатором «Пятёрочка». Сотни инвесторов вложили в фонд сумму, близкую к 1 млрд рублей. Сейчас в портфель ЗПИФ «Арендный поток» включено два действующих объекта доходной недвижимости, а компания рассматривает приобретение новых помещений.

ЗПИФы в России существуют уже более 18 лет. Наибольших успехов достигла управляющая компания «Сбербанк Управление активами», которая вывела на рынок целую линейку ЗПИФов с активами в торговой и складской недвижимости. Свой вклад в развитие розничных фондов недвижимости внесли управляющие компании «Арсагера», «ВТБ Капитал», а также инвестиционная платформа «Активо». Но, несмотря на это, частные инвесторы все еще смотрят на этот продукт с недоверием. Более того, многие индивидуальные инвесторы практически ничего не знают об этом продукте. Рядовой среднестатистический инвестор-«физик» не понимает преимущества покупки пая ЗПИФа в сравнении с прямой инвестицией в объект недвижимости. Само понятие «доверительное управление» у частного инвестора вызывает скорее недоверие, а в доводы про многоуровневую защиту инвестиций и надзор со стороны ЦБ и специального депозитария он верит с оговорками.

Спекулятивная покупка квартиры в новостройке «на этапе котлована» с целью перепродажи на стадии ввода в эксплуатацию частному инвестору привычна и понятна, несмотря на риски застройщика. Огромное количество агрессивной рекламы, сомнительная аналитика от анонимных телеграм-каналов и общая консервативность инвесторов не позволяет индустрии розничных ЗПИФов недвижимости стать «народным» инвестиционным инструментом.

Ситуация в Европе и США несколько иная — там вложение личных средств в фонды недвижимости (REIT) более привычное инвестиционное решение, чем приобретение недвижимости напрямую. При этом интерес частных инвесторов к этому инструменту нарастает год от года. Например, в Германии объем рынка фондов недвижимости, предназначенных для частных инвесторов, оценивается в 100 млрд евро. В 2019 году частные инвесторы в Германии приобрели паев и акций фондов недвижимости на 10,3 млрд евро. Для сравнения: в 2018 и 2017 годах приток средств в немецкие фонды недвижимости был 6,4 млрд и 6,6 млрд евро соответственно.

Метры в розницу
2020 год может стать в России переломным для индустрии коллективных инвестиций в недвижимость. Управляющие компании заметно активизировались и стремятся привлечь частных инвесторов в формируемые ими фонды недвижимости. При этом управляющие делают ставку на секьюритизацию — превращение крупных и дорогих активов в паи ЗПИФов и продажу их в розницу. Это связано в том числе и с тем, что до последнего времени на рынке было достаточно мало покупателей, способных приобрести такие активы, а пандемия еще больше притормозила рынок институциональных инвестиций. Для многих собственников доходной недвижимости процесс продажи значительно усложнился. В этой ситуации управляющие компании ЗПИФов стали новой силой и свежим источником денег для рынка недвижимости. При этом оптимизм управляющих достаточно ситуативен. В середине 2020 года ключевая ставка достигла в своем снижении 4,5%, а депозиты теперь обложены подоходным налогом. Таким образом, чтобы опередить инфляцию и заработать, населению нужно искать новые источники вложения средств.

Фактически крупнейшие управляющие компании решили предложить инвесторам новый взгляд на готовый арендный бизнес: паи ЗПИФн, в активы которых входят приносящие доход объекты недвижимости. Минимальный размер инвестиций в такие фонды составляет 300 тыс. рублей. В середине 2020 года стало косвенно известно о планах УК «Сбербанк Управление активами»: в фонд под ее управлением перешел столичный бизнес-центр Diamond Hall в районе проспекта Мира. Также УК «Сбербанк Управление активами» анонсировала сделку по покупке индустриального парка «PNK Парк Вешки» общей площадью 108 000 кв. метров, арендованного ретейлером «Вкусвилл». Кроме того, Сбербанк учредил специализированную управляющую компанию «Сбер Фонды недвижимости», очевидно, для отделения бизнеса по управлению активами закрытых ПИФов недвижимости от традиционного бизнеса по управлению ценными бумагами и открытыми ПИФами. Это означает, что Сбербанк в качестве лидера российской банковской розницы стремится получить лидерство и в сегменте розничных рентных ЗПИФов недвижимости, обещая создать некую инвестиционную платформу.

Ожидается, что в ближайшем будущем заявит о своих намерениях в секторе ЗПИФн и главный конкурент «Сбера» на банковском рынке — «ВТБ Капитал Управление инвестициями». Но не только профессиональных игроков инвестиционного рынка увлекает идея привлечения розничных средств. Крупнейший складской девелопер России компания PNK Group предложила широкому кругу инвесторов профинансировать ЗПИФы, в которые будут включены объекты складской недвижимости, возводимые и сдаваемые в аренду самой PNK Group.

Управляющие компании превращаются в активных и заметных покупателей на рынке доходной недвижимости. Со слов моих знакомых, собственников недвижимости, постоянно ищут объекты на рынке недвижимости такие компании, как «Активо» и «Альфа-Капитал». Управляющие ЗПИФов не только покупают помещения, но и предлагают владельцам торговых помещений вносить их в состав фондов с опцией последующей продажи паев их розничным инвесторам. Можно ли утверждать, что время индивидуальных инвесторов, розничных пайщиков фондов недвижимости наконец-то пришло? Я бы не был столь оптимистичным. Для того чтобы это время наступило, управляющим компаниям необходимо провести огромную работу — убедить инвесторов в том, что паи ЗПИФов — это альтернатива депозитам. Вот это как раз и представляется непростой задачей. Прошло уже 18 лет с момента создания первого ЗПИФа в России, но его потенциальные потребители — розничные инвесторы всё еще смотрят на этот продукт со скепсисом. Многие частные инвесторы практически ничего не знают об этом продукте, да и о ПИФах вообще, то есть не имеют опыта покупки паев открытых ПИФов. К сожалению, рядовой среднестатистический инвестор (физическое лицо) не понимает преимуществ покупки пая ЗПИФа в сравнении с прямым владением объектом недвижимости, а узнавать что-то новое и разбираться в этом, как правило, не готов. Поэтому управляющим ЗПИФн компаниям, очевидно, предстоит провести много разъяснительной и просветительской работы, чтобы привлечь в свои продукты те самые 20 трлн рублей, сложенные населением на депозитах, ну или хотя бы их часть.

13.10.2020