Не платить лишнего

Бизнес-проблемы у всех схожи: увеличение выручки, снижение затрат, привлечение финансирования. Девелоперские компании и владельцы коммерческой недвижимости здесь не исключение. Порой успех зависит от состояния рынка или индивидуальных возможностей предпринимателя. Однако некоторые показатели вполне можно скорректировать, используя определенные механизмы или инфраструктурные решения. К примеру, налоговую составляющую.

Федеральный закон «Об инвестиционных фондах», вступивший в силу в конце 2001 года, открыл для субъектов рынка недвижимости новые возможности. Помимо решения инвестиционных задач, он позволяет оптимизировать налоговые выплаты.

Паевой инвестиционный фонд представляет собой объединение имущества физических и юридических лиц, находящегося под управлением специализированной управляющей компании. Все имущество, образующее паевой инвестиционный фонд, включая недвижимость, находится в долевой собственности участников фонда. Сам ПИФ юридическим лицом не является.

Какие же преимущества можно извлечь, передав в паевой фонд недвижимое имущество?

Во-первых, перенаправляя финансовые потоки через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН), можно добиться отсрочки уплаты налога на прибыль (пока доходы, полученные по результатам доверительного управления, реинвестируются в рамках фонда, налогом на прибыль они не облагаются) и (или) полной легализации дохода конечных выгодоприобретателей – физических лиц.

Во-вторых, заметим, что ПИФы представляют собой, прежде всего, механизм привлечения инвестиций. Правоотношения между управляющей компанией, пайщиками и другими субъектами регулируются ФЗ «Об инвестиционных фондах», который подробно регламентирует процедурные вопросы, устанавливая гарантии соблюдения прав пайщиков.

К таким гарантиям относятся:

• «сквозное» право собственности на имущество, составляющее ПИФ;
• информационная открытость и прозрачность состояния фонда;
• контроль операций с фондом со стороны специализированного депозитария;
• регулярное проведение независимой оценки активов фонда и ежегодного аудита;
• предоставление пайщикам закрытого фонда прав на участие в управлении фондом в части принятия наиболее важных решений;
• контроль за деятельностью управляющей компании со стороны ФСФР России.

Наличие указанных правовых механизмов, а также возможность совершенно законно отсрочить выплату налогов позволяет привлекать крупных российских и иностранных инвесторов для участия в проектах наряду с использованием традиционных способов финансирования.

Отметим, что закрытый инвестиционный фонд недвижимости представляет собой российский аналог зарубежных фондов - Real Estate Investment Trusts, т.е. иностранные институциональные инвесторы знакомы с данной правовой конструкцией.

Передача недвижимого имущества в паевой фонд обеспечивает более надежную его защиту и от враждебного захвата. В отношении паевых фондов не действуют стандартные схемы недружественных поглощений, такие, как скупка ценных бумаг, поскольку преобладающее участие не дает возможности распоряжаться активами. На имущество фонда не может быть обращен арест или взыскание по долгам его участников либо доверительного управляющего. Кроме того, возможность отчуждения имущества фонда сильно ограничена законодательством – требованиями к составу и структуре активов, необходимостью получать согласие специализированного депозитария, деятельность которого контролируется ФСФР России.

Каким образом данный правовой механизм может быть применен на практике?

Возможны несколько вариантов «вхождения» в рынок коллективных инвестиций.

Если владельца коммерческой недвижимости ЗПИФН интересует, прежде всего, с точки зрения оптимизации налогообложения, можно создать собственную управляющую компанию (не путать с управляющей компанией, которая занимается эксплуатацией коммерческих объектов), в доверительное управление которой передаются денежные средства и (или) объекты недвижимости. Пайщиками становятся лица, контролирующие бизнес компании. Этот путь является более экономичным, однако требует времени и привлечения новых специалистов, что не всегда оправдано.

В ряде случаев девелоперы и владельцы бизнеса, не связанного с управлением коммерческой недвижимостью, предпочитают работать с профессиональными управляющими компаниями. Последние, помимо услуг, связанных с доверительным управлением активами фонда, оказывают содействие в привлечении инвесторов. Напомним, что таким образом поступили владельцы сети ресторанов «Тинькофф» и Аптечной сети 36,6, передав в ЗПИФН помещения ресторанов (магазинов) и заключив затем с управляющей компанией договор аренды указанных объектов недвижимости.

Налоговая оптимизация

Закон предоставляет возможность не выплачивать налог на прибыль до тех пор, пока активы ПИФа «работают» в пределах фонда.

Плательщиками налога на прибыль организаций (либо налога на доходы физических лиц – НДФЛ) являются владельцы инвестиционных паев – юридические или, соответственно, физические лица. Однако обязательства по уплате налога возникают у них только в момент выплаты дохода либо получения компенсации при погашении пая. До этого момента вся прибыль, полученная от операций с активами фонда и аккумулируемая в составе фонда, не облагается налогом на прибыль (НДФЛ).

Прибыль организаций, полученная от участия в паевом фонде, облагается по ставке 24%, физических лиц – по ставке 13% (иностранных юридических лиц – 20%, иностранных физических лиц – 30%). Если пайщиком является иностранная компания с юрисдикцией страны, с которой Россия подписала соглашение об устранении двойного налогообложения, порядок налогообложения может предусматривать выплату налога непосредственно в иностранном государстве, т.е. в России такой доход не будет облагаться налогом вовсе.

При продаже пая сумма полученного дохода может быть уменьшена на сумму произведенных расходов при получении пая, поэтому при отчуждении пая по цене приобретения не возникает налоговой базы по налогу на прибыль или НДФЛ (ст. 214.1 и ст. 277 НК РФ). Это может быть использовано для переоформления паев участников - юридических лиц на участников физических лиц или иностранцев в целях минимизации налогов при выплате дохода.

В настоящий момент не до конца урегулирован вопрос об уплате налога на имущество организаций. Буквальное толкование Налогового кодекса позволяет считать, что ни пайщики, ни управляющая компания не являются налогоплательщиками данного налога. Так, согласно статье 374 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Так как на балансе пайщиков ПИФа находятся только паи, учитываемые в качестве финансовых вложений, то объекта налогообложения по налогу на имущество ни для пайщиков, ни для управляющей компании не возникает. Недвижимое имущество, переданное в фонд, не может отражаться на 01 счете пайщика, поскольку не участвует в производственной деятельности организации.

Отметим, что налоговые органы придерживаются другой точки зрения. Поэтому до тех пор, пока не сформировалась судебная практика по такого рода спорам, будет существовать риск налогового конфликта, если будет принято решение налог на имущество не уплачивать.

Летом 2005 г. был урегулирован вопрос с уплатой НДС. Налогоплательщиком согласно статье 174-1 Налогового кодекса с 1 января 2006 года признается управляющая компания, которая уплачивает НДС и зачитывает «входящий» НДС в соответствии с общими правилами расчета и уплаты данного налога.

Расходы, связанные с сопровождением ЗПИФН

В силу того, что использование паевого фонда сопряжено с дополнительными расходами, финансовые преимущества за счет налоговой экономии будут иметь место только для имущественных комплексов определенного размера.
О каких расходах идет речь? Закон обязывает управляющую компанию привлекать для оказания соответствующих услуг специализированный депозитарий, аудитора и независимого оценщика.

Услуги специализированного депозитария, в обязанности которого войдут контроль всех операций управляющей компании с имуществом фонда, ведение реестра его пайщиков и пр. в среднем составляет 0,1-0,3% от стоимости чистых активов ПИФ, но, как правило, не более $ 100 тыс. в год.

По нашим оценкам, услуги аудитора укладываются в интервал $ 3 до $ 15 тыс. в год и, в конечном счете, зависят от объема операций управляющей компании.

Услуги независимого оценщика, который должен привлекаться для оценки недвижимых и прочих активов не менее двух раз в год, в общей сложности могут составить от $ 2 до $ 20 тыс. в год. Если в рамках фонда в доверительном управлении находятся одни и те же объекты недвижимости, то расходы на оценку будут минимальными.

Услуги независимой управляющей компании составляют 1-3% от стоимости чистых активов ПИФ в год. Если же в целях контроля операций с имуществом ПИФа, а также из соображений экономии, владельцы коммерческой недвижимости примут решение о создании собственной управляющей компании, то надо помнить, что, помимо разовых затрат, связанных с ее лицензированием в ФСФР ($ 5-15 тыс.), общие расходы - на оплату труда специалистов, в том числе аттестованных (их привлечение обязательно в силу требований нормативных актов и в связи с возросшим объемом отчетности), на исполнение требований по раскрытию информации - составят $ 20-50 тыс. в год.

ЗПИФН: возможные проблемы

Помимо дополнительных издержек, которые возникают при переходе и дальнейшем сопровождении новой правовой конструкции, необходимо обратить внимание на следующие проблемы и риски, которые возникают при эксплуатации недвижимости в рамках ПИФа.

1. Существенно увеличивается уровень финансовой прозрачности. Деятельность управляющей компании подконтрольна органу государственной власти по финансовым рынкам. Так, ФСФР России регистрирует Правила доверительного управления, изменения и дополнения к ним; управляющая компания регулярно отчитывается перед ФСФР России о составе, структуре активов; часть информации подлежит обязательной публикации.
2. Некоторые неудобства могут вызвать требования действующего законодательства, согласно которым управляющая компания обязана поддерживать определенную структуру активов, составляющих ПИФ.
3. Существенно увеличивается объем документооборота. Так, специализированный депозитарий дает управляющей компании согласие на распоряжение имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, и осуществляет контроль за определением стоимости чистых активов ПИФа, для чего управляющая компания обязана заблаговременно передавать специализированному депозитарию документы по всем сделкам с имуществом фонда.
4. В связи с неопределенностью в вопросе уплаты налога на имущество могут возникнуть проблемы как в случае отказа от уплаты данного налога, так и в случае, если управляющая компания и пайщики проявят добрую волю в этом вопросе (порядок уплаты налога не до конца ясен).