Запаянные метры: как развивается индустрия закрытых ПИФов недвижимости

Популяризация фондового рынка и альтернативных депозитам финансовых инструментов среди частных инвесторов привела к росту вложений в недвижимость через коллективное инвестирование. Объем вложений в объекты недвижимого имущества через закрытые паевые фонды в 2021 году впервые за четыре года превысил 1 трлн руб. Наиболее быстрыми темпами растут активы ЗПИФов рентной недвижимости, большая часть таких фондов показала по итогам года двухзначную доходность. Однако инвесторы таких ЗПИФов подвержены рискам базового рынка — уход арендаторов из торгцентров, падение ставок и рост коммунальных платежей немедленно сказывается на доходах пайщиков.

Паевой рост

По итогам 2021 года вложения инвесторов в недвижимость через инструменты коллективного инвестирования — закрытые рентные ПИФы и фонды недвижимости, а также через комбинированные фонды — приблизились к 1,1 трлн руб. Об этом свидетельствуют оценки “Ъ”, основанные на данных ЦБ, оценки управляющей компании Accent Capital и опрос участников рынка. За год инвестиции в недвижимость через ЗПИФы выросли более чем на 150 млрд руб. Уверенный рост активов наблюдается третий год подряд, и за это время их стоимость выросла на 226 млрд руб. В предшествующие три года такие инвестиции сократились на 264 млрд руб., что было связано с завершением земельных фондов, открытых после кризиса 2008 года.

Заметную роль в росте активов сыграла переоценка стоимости недвижимости. По данным ЦИАН, новостройки в прошлом году подорожали на 29–38% в зависимости от региона. Однако в сегменте коллективных инвестиций проходило активное замещение проектов, когда выводились зрелые фонды с большими активами, а их заменяли новые фонды с первоначальными небольшими инвестициями. Так, в 2021 году решения по прекращению в отношении 44 ЗПИФов (комбинированных и фондов недвижимости) были приняты управляющими компаниями, в отношении еще 19 ЗПИФов — общими собраниями пайщиков. Одновременно в прошлом году было сформировано девять фондов недвижимости, а также 252 комбинированных ЗПИФа.

Нынешний рост активов происходит прежде всего за счет комбинированных фондов, рассчитанных на квалифицированных инвесторов. «Возможности ЗПИФов для квалов очень широкие, в их состав может входить любое недвижимое имущество»,— отмечает гендиректор «Велес Траст» Дмитрий Осипов. В частности, в такие фонды можно покупать строящиеся по закону «Об участии в долевом строительстве» квартиры, готовые квартиры, земельные участки для жилищного строительства, инженерные сооружения, коммерческую недвижимость многоквартирных домов и недвижимость нежилых зданий, сданных в аренду.

При этом структура вложений квалифицированых инвесторов через инструменты ЗПИФов во многом повторяет общую структуру рынка инвестиций в недвижимость. По оценке Дмитрия Осипова, по итогам 2021 года около 65–70% составляют инвестиции в площадки под девелопмент, примерно одинаковый объем в логистическую недвижимость и офисную — по 12–14%. При этом доля торговой недвижимости опустилась ниже 8%, а доля гостиничной — ниже 4%.

Впрочем, заметно выросла и роль фондов недвижимости, доступных в том числе неквалифицированным инвесторам. По оценке “Ъ”, основанной на данных управляющих компаний, объем активов в рыночных фондах коммерческой недвижимости (для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов) к концу 2021 года достиг 160 млрд руб. Из них почти 40 млрд руб. пришлось на рентные ЗПИФы, не ограниченные в обращении. За год активы таких фондов выросли почти на 70%, что сопоставимо с приростом по итогам 2020 года. Общее число пайщиков таких фондов превысило 23 тыс. человек. Не ограниченные в обращении фонды могут инвестировать только во введенные в эксплуатацию объекты недвижимости. Более того, как отмечает заместитель гендиректора «КСП Капитал Управление активами» Дмитрий Ярцев, часть недвижимости, согласно требованиям к составу фонда, должна сдаваться в аренду. «Это значительно уменьшает количество проектов, которые можно реализовывать через ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов»,— отмечает господин Ярцев.

Участники рынка отмечают еще одну движущую силу инвестиционного спроса на фонды недвижимости — это спрос на долгосрочные консервативные инструменты. «Еще недавно консервативный инвестор выбирал между депозитом, портфелем облигаций или самостоятельной инвестицией в жилую недвижимость. Появление возможности быстро и удобно инвестировать через фонды недвижимости заинтересовало как сторонников депозитов, так и сторонников инвестиций в недвижимость напрямую»,— отмечает инвестиционный директор «ВТБ Капитал Инвестиции» Алексей Стрелецкий. По мнению гендиректора Accent Capital Марины Харитоновой, уровень риска в качественных институциональных объектах недвижимости можно сопоставить с риском в ОФЗ или корпоративных облигациях.

Депозитная конкуренция

Даже с учетом всех ограничений большая часть фондов для неквалифированных инвесторов по итогам 2021 года показала доходность выше ставок по депозитам, действовавшим на конец года. По оценкам Accent Capital, не было ни одного убыточного ЗПИФа рентной недвижимости, при этом половина фондов принесла доход на уровне 10–20%. Впрочем, у восьми фондов доход оказался все-таки ниже ставок по вкладам (1,1–4%), но даже такие результаты оказались лучше результатов консервативных фондов облигаций, большая часть которых оказалась убыточной.

Сильный разброс в результатах показателей рентных фондов связан с тем, что разные объекты коммерческой недвижимости по-разному переживали ограничения пандемии. Сильнее всего пандемия повлияла на торговую недвижимость, что связано не только с вводимыми ограничениями на их работу, но и с изменением потребительского поведения. На фоне самоизоляции люди стали больше заказывать товары и продукты питания онлайн. «Это привело к падению выручки магазинов, арендаторы стали меньше платить или даже банкротиться»,— отмечает генеральный директор «Сбер Фонды недвижимости» Екатерина Черных.

Вместе с тем пандемия привела к резкому росту спроса на складскую недвижимость со стороны онлайн-магазинов. По словам Дмитрия Ярцева, не только складские и логистические центры получили дополнительный спрос в своих площадях, но и коворкинги в связи с переводом многих компаний на удаленный режим работы. По оценкам Accent Capital, объем логистической недвижимости в рентных розничных ЗПИФах вырос по итогам года на 12,1 млрд руб., до 19,8 млрд руб., активы торговой недвижимости выросли лишь на 2,7 млрд руб., до 15,8 млрд руб.

Инвесторам необходимо учитывать и риски инвестирования в фонды недвижимости. «Если недвижимость не сдается в аренду, пайщики не будут получать доходов. При этом они должны платить (через ЗПИФ) налог на имущество и все расходы, связанные с сохранностью и эксплуатацией объектов недвижимости»,— указывает Екатерина Черных. Такие риски особенно обостряются в периоды экономической нестабильности, когда ухудшается финансовое положение арендаторов, увеличиваются сроки продажи или поиска новых клиентов. «Важно, чтобы арендаторов было несколько, потому что формат "моноарендатор" несет в себе больше рисков — по сути, вы инвестируете в бизнес одной компании, насколько бы устойчивой она ни была»,— отмечает Марина Харитонова. К тому же при финансовой нестабильности биржевые цены паев могут перестать отражать справедливую рыночную стоимость имущества фонда — покупатели будут просить премию за срочность и ликвидность, отмечает Алексей Стрелецкий.

Очевидно, что фактор низких ставок депозитов как драйвер развития рынка ЗПИФов недвижимости уже не действует. Только за последние полгода средняя максимальная ставка у десяти крупнейших банков выросла более чем на 2,8 п. п. и достигла в конце января 7,8% годовых — максимума с мая 2017 года. «Учитывая такую динамику по депозитным ставкам и при отсутствующем при этом росте ставок капитализации на рынке недвижимости, даже рост ставок по аренде не даст значимой премии в выплатах от фондов недвижимости к выплатам по депозитам»,— оценивает директор по альтернативным инвестициям «Альфа-Капитала» Андрей Богданов.

Участники отмечают и регуляторные факторы, сдерживающие более активный выход в сегменте розничных инвесторов. В частности, высокий порог входа, который составляет 300 тыс. руб.

Вместе с тем участники рынка указывают, что регулятор содействует развитию рынка ЗПИФов. В частности, замена с 1 февраля типовых правил доверительного управления требованиями к ним создает куда больше гибкости в формулировании условий по фондам как инвестиционным продуктам. «Кроме того, ожидаем, что рассматриваемые вопросы "автопролонгации" ЗПИФов, их "расквалификации" и разделения поспособствуют положительной динамике в сегменте»,— отмечает Андрей Богданов.

Однако участники рынка позитивно оценивают его перспективы в этом году. По оценке Екатерины Черных, двукратный рост розничного сегмента розничных ЗПИФов будет абсолютно нормальным для российского рынка в 2022 году. «С ростом понимания и доверия неквалифицированные инвесторы будут составлять все большую, а со временем — основную долю инвесторов в данный продукт»,— считает Алексей Стрелецкий.

При этом в текущем году рост рынка будет происходить уже не только за счет складской недвижимости. «Офисный сегмент возвращается к росту за счет дефицита крупных качественных площадей. К тому же продолжит некоторый рост логистика на фоне исключительного дефицита складских пространств»,— оценивает Андрей Богданов.

Виталий Гайдаев
11.02.2022