ЗПИФы недвижимости выводят на биржу

Московская биржа может уже в следующем году создать сервис по биржевому размещению паев закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФы) недвижимости, сейчас прорабатывается механизм. Управляющие компании (УК) поддерживают идею, помимо более широкого круга инвесторов им это даст возможность отказаться от услуг агентов. Инвесторы же смогут без проблем не только вкладывать в фонды недвижимости, но и выходить из этих инвестиций.

Информация о том, что Московская биржа намерена организовать первичное размещение паев ЗПИФов недвижимости, содержится в проекте «дорожной карты» по внедрению мер по стимулированию спроса со стороны внутренних институциональных инвесторов на 2020–2022 годы. Размещение будет предполагать прием заявок, перечисление средств в оплату и выдачу инвестиционных паев управляющей компанией при формировании фонда и при выдаче дополнительных инвестиционных паев. Согласно документу, такая возможность на бирже может появиться уже в следующем году.

Московская биржа получила запрос от УК, в планах которых выпуск и активное продвижение массовому частному инвестору закрытых фондов недвижимости, пояснил суть этого проекта директор департамента развития бизнеса биржи Кирилл Пестов. По его словам, сервис биржевого размещения можно разработать для паев любых ПИФов, но запрос сейчас есть именно для ЗПИФов недвижимости.

Это сделает рентные фонды недвижимости по-настоящему массовым продуктом: их можно будет купить через обычный брокерский счет, в то время как сейчас такой продукт доступен не всем, поясняет директор по бизнесу «Сбербанк Управление активами» Екатерина Черных. Процедура приобретения паев напрямую сложная и не всегда понятна клиенту, первичное размещение паев на бирже сделает ЗПИФы доступнее для широкого круга инвесторов, соглашается руководитель дирекции альтернативных инвестиций «Альфа-Капитала» Екатерина Ганцева. По ее словам, в частности, сейчас есть процедурные проблемы: слишком длительные сроки вывода клиентом паев на биржу (минимум три рабочих дня), сложная процедура, включающая в том числе обмен бумажными документами. «Размещение паев сразу на бирже все эти проблемы уберет и, мы все надеемся, позволит и в России создать торгуемые ЗПИФы по аналогии с REIT на Западе»,— отмечает госпожа Ганцева.

Размещение паев через биржу может не только расширить круг потенциальных инвесторов, но и снизит расходы управляющих компаний по продаже паев. По информации источников “Ъ”, управляющие платят агентам не менее половины своего вознаграждения. Екатерина Ганцева отмечает, что уйдет привязка УК—агент—клиент. «В идеале выставление заявок и все итерации по зачислению бумаги не должны обходиться дорого ни клиенту, ни УК. Должны действовать стандартные тарифы для обращающихся ценных бумаг»,— говорит она.

По словам Кирилла Пестова, стоимость биржевого размещения будет ниже комиссий, которые управляющие платят агентам, что позволит предлагать продукт на более выгодных для клиента условиях: стоимость размещения паев через агентов может достигать нескольких процентов, комиссии по биржевым продуктам на порядок ниже.

Для инвесторов подобное размещение упростит не только покупку, но и продажу паев. Управляющие всегда сталкиваются с вопросами пайщиков ЗПИФов недвижимости, как можно досрочно выйти из фонда, если возникнет такая необходимость, теперь же у них появится возможность продать паи на бирже, говорит заместитель гендиректора «КСП Капитал УА» Дмитрий Ярцев. Он отметил, что тут сразу возникают вопросы с ликвидностью бумаги, работой маркетмейкера, но практика решения таких вопросов хорошо изучена и применяется с биржевыми ПИФами.

Инвестиционный директор группы «Тринфико» Артем Цогоев ожидает, что появятся бизнес по сопровождению размещений паев ЗПИФов, проведению роуд-шоу, андеррайтеры и консультанты размещений паев ЗПИФов недвижимости и т. д. Таким образом, говорит он, это позитивная новость не только для УК, но и для брокерских домов и инвестбанков, работающих с инвестиционными инструментами.

17.08.2020