ЗПИФы уперлись в нотариусов. Сделки с недвижимостью сократят доходы пайщиков

Законодатели преподнесли управляющим компаниям закрытых паевых фондов недвижимости неприятный новогодний подарок. Теперь подавляющее число сделок с недвижимостью, находящейся в доверительном управлении, подлежит нотариальному заверению.

Такая практика не только существенно удорожает управление ЗПИФами (одновременно снижая доходы пайщиков), но и значительно затягивает процедуру оформления сделок, затрагивает рынок объемом почти 1,2 трлн руб.

С 1 января 2016 года вступили в силу поправки к закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними", которые серьезно ударили по рынку закрытых паевых фондов, имеющих в своих активах недвижимость. Теперь все сделки, "связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления", должны быть нотариально удостоверены. Как отмечается в письме одного из спецдепозитариев, "все сделки по распоряжению недвижимым имуществом фонда подлежат обязательному нотариальному удостоверению", в противном случае "такая сделка считается ничтожной". Это консолидированная позиция спецдепозитариев, и как поясняют в одном из них, "все платежи по таким сделкам могут быть совершены только после нотариального их удостоверения".

По данным Банка России, на 30 сентября 2015 года чистые активы ЗПИФов недвижимости и рентных фондов оценивались в 1,19 трлн руб., то есть составляли больше половины всего рынка коллективных инвестиций. При этом представители управляющих компаний, мягко говоря, недовольны подарком законодателей. Управляющий директор группы "Тринфико" Виталий Баланович считает, что "со временем это приведет к отказу от услуг Росреестра как регистрационного органа, принимающего решение". Однако, по его словам, "хотели как лучше, но сейчас получили усложнение, а не упрощение". Как заявили "Ъ" в нескольких компаниях, это нововведение уже затормозило проведение сделок. Гендиректор "Ронин Траста" Сергей Стукалов отмечает, что это требование существенно удорожает сделки с недвижимостью для фондов, к тому же потребуется обращаться к нотариусу по любому изменению договора. Наиболее сильно эти расходы коснутся фондов, в активах которых находится недвижимость, рассчитанная на розничного покупателя (квартиры, садовые участки, порой десятки тысяч объектов), а также в которых недвижимость расположена в разных регионах. Как отмечает гендиректор "Велес Траста" Екатерина Черных, дополнительные расходы не радуют инвесторов, особенно когда доходы от сдачи в аренду сокращаются. При этом для единичной крупной сделки эти расходы невелики — госпошлина до 20 тыс. руб. плюс услуги нотариуса 8 тыс. руб. Но дополнительные соглашения увеличивают пошлину еще на 200 руб. и 7 тыс. руб. на услуги нотариуса. А если дополнительное соглашение увеличивает сумму сделки, то это обстоятельство рассматривается как новый договор с соответствующими расходами (дополнительные 20 тыс. руб. госпошлины плюс услуги нотариуса).

Помимо этого, отмечает управляющий директор крупной УК, работающий с фондами недвижимости, удостоверять сделку необходимо по месту нахождения недвижимости. То есть потребуется не только командировать сотрудников УК в другие регионы, но и организовывать поездки туда и представителей другой стороны сделки. Это не только повышает расходы, но и увеличивает время сделки. Госпожа Черных отмечает также, что если в столичном регионе на начальном этапе может потребоваться до двух недель для удостоверения сделки, то в регионах этот процесс может значительно затянуться. Кроме того, потребуется предоставлять нотариусам в других регионах оригиналы документов управляющих компаний, что может привести к срыву сделок, проводимых одновременно в разных регионах. По словам господина Балановича, дополнительные вопросы вызывает и проведение сделок с активами ЗПИФов, проводящихся на торгах.

Возможно, сначала такое уточнение касалось сделок с участием несовершеннолетних граждан или граждан, признанных ограниченно дееспособными, как зафиксировано в той же статье закона. Президент Национальной лиги управляющих Дмитрий Александров заявил "Ъ", что уже направил соответствующие письма в Минэкономразвития, Госдуму, администрацию президента. В них указано, что закон "Об инвестиционных фондах" предусматривает серьезные механизмы защиты пайщиков ПИФов, а распространение понятия "доверительное управление" на доверительное управление ПИФами "существенно затруднит деятельность УК" и "негативно отразится на владельцах инвестиционных паев". В крупном депозитарии "Ъ" сообщили, что в настоящее время проводят консультации с участниками рынка о практике применения закона и впоследствии планируют обратиться в Минэкономразвития за соответствующими разъяснениями. Однако до их получения практика оформления сделок с недвижимостью останется прежней.

Дмитрий Ладыгин

19.01.2016