ЗПИФ для недвижимости: итоги и перспективы

По данным Национальной лиги управляющих, а также investfunds.ru, на конец 2014 года на российском рынке было зарегистрировано более 680 фондов недвижимости, в том числе рентных, или 46% от общего числа паевых фондов. Более половины из них (382 ЗПИФа) являлись фондами для квалифицированных инвесторов, информация по которым, в том числе по стоимости чистых активов (СЧА), не раскрывается. СЧА остальных фондов составила 350 млрд руб., то есть в среднем около 1 млрд руб. на каждый фонд. Таким образом, ориентировочный объем этого рынка составляет 700 млрд руб.

Свою оценку перспектив использования ЗПИФ для недвижимости в рамках недавно прошедшего Финансового саммита PROFin-Real Estate Finance Summit привела Управляющий партнер APEX Сonsulting Group Куликова Елена Владимировна.

"APEX Сonsulting Group на рынке ЗПИФов работает уже более 10 лет, т.е. мы являемся свидетелями и участниками развития индустрии на протяжении всего времени ее существования. Все это время с помощью ЗПИФН по существу решались две задачи – финансирование проектов и налоговая и пр. оптимизация, но в разное время акценты были разными.

Сейчас в России не так много ЗПИФов недвижимости, задачей которых являлась бы аккумуляция средств домохозяйств: не достаточная финансовая грамотность населения, отсутствие доверия населения и механизмов, позволяющих пайщикам контролировать действия управляющей компании в фондах с паями не ограниченными в обороте – вот всего лишь несколько причин сложившейся ситуации.

Реальным практическим инструментом являются фонды недвижимости с квалифицированными инвесторами, которые пользуются девелоперы, структурируя сделки с инвесторами соответствующим образом. Инвесторы при этом могут контролировать все процессы и сделки проекта, оставаясь при это вне зоны публичной видимости.

Однако в условиях кризиса, когда, с одной стороны, строительные проекты уже в существенно меньшей степени могут получать банковское финансирование, с другой стороны, состоятельные частники не могут, как раньше, доверять банкам, по нашему мнению, появляются новые возможности и точки роста индустрии рынка коллективных инвестиций.

Участники рынка недвижимости, в первую очередь девелоперы и консультанты, могут предложить реальную альтернативу банковскому вкладу для финансовых вложений частным инвесторам через формат паевого инвестиционного фонда (прежде всего для квалифицированных инвесторов). Для этого надо «освоить» компетенцию доверительного управления, продумать маркетинговую составляющую соответствующих предложений.

Кроме того, надо помнить, что у российского рынка в принципе большой потенциал роста по привлечению средств в альтернативные банковским продукты. К примеру, в США активы физлиц в управлении более чем в 1,5 раза превышают их депозиты ($15,8 трлн против $9,1 трлн), в Европе почти один к одному (8,7 трлн евро и 10,9 трлн), а в России — в 48 раз меньше (0,37 трлн руб. против 17,8 трлн.)

Если же коротко проанализировать ЗПИФ недвижимости как оптимизационный инструмент, то к аргументам «ЗА» можно отнести:

• налоговую оптимизацию (ПИФ не облагается налогом на прибыль до тех пор, пока денежные средства „работают“ в рамках ПИФа);
• дополнительная правовая защита (законодательный запрет на обращение взыскания на активы ПИФ по долгам пайщиков и УК);
• конфиденциальность информации о владельцах инвестиционных паев, что делает формат ЗПИФ одним из решений проблемы "деофшоризации";
• удобную модель управления (структуризации) проектов с разными инвесторами (проекты группируются в разные ПИФы по бенефициарам");
• за счет секъюритизации возможность превращения неликвидных активов в более ликвидные ценные бумаги;
• дополнительные гарантии для инвесторов (нормативные ограничения, контроль специализированного депозитария, возможность одобрения сделок инвесторами, надзор Банка России).

По своему опыту мы видим, что это отличное решение для строительства, реализации и/или эксплуатации коммерческой недвижимости.

Аргументы "ПРОТИВ":

• дополнительные инфраструктурные издержки, поэтому эффект налоговой оптимизации "перевешивает" на крупных проектах, от 300-500 млн. руб. и выше (в частности, коттеджное строительство чаще всего осуществляется в меньших масштабах);
• меньшая гибкость (нормативные ограничения по сделкам, дополнительный контроль);
• не вполне подходит для многоэтажного строительства с привлечением по 214-фз.

С точки зрения оптимизации не каждому проекту «показан» ЗПИФ, но дополнительные возможности этого инструмента можно и нужно использовать, ведь в условиях кризиса приходится «считать каждую копейку». Не всегда они лежат на поверхности, экономическую и юридическую целесообразность этого инструмента необходимо анализировать для каждого проекта."

02.03.2015