Регулярные инфраструктурные затраты управляющей компании ЗПИФ недвижимости

Законом об инвестиционных фондах (Федеральный закон от 29.11.2001 №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах») установлено, что управляющая компания паевого инвестиционного фонда недвижимости в обязательном порядке взаимодействует на договорной основе со следующими организациями:

• специализированным депозитарием (ст. 42 Закона);
• держателем реестра владельцев инвестиционных паев (может совпадать со специализированным депозитарием; ст. 47 Закона);
• аудитором (ст. 49 Закона);
• оценщиком (ст. 37 Закона).

Помимо этого, управляющая компания обязана страховать недвижимое имущество, входящее в состав активов Фондов с паями неограниченными в обороте. Согласно пп. 6 п. 31 Типовых правил доверительного управления закрытого паевого инвестиционного фонда УК обязана страховать здания, сооружения, помещения, составляющие Фонд, в частности, по риску утраты и повреждения недвижимого имущества. Управляющая компания вправе возложить обязанность, предусмотренную настоящим подпунктом, на арендатора недвижимого имущества.

Тарифы специализированных депозитариев, безусловно, разнятся между собой и зависят от размера и типа Фонда, возможно от предполагаемого количества операций. В качестве ориентира для малооперационного Фонда со стоимостью чистых активов от 1 млрд. руб. можно взять ставку 0,08-0,15 % от стоимости чистых активов в год.

В Фондах недвижимости с паями не ограниченными в обороте независимой оценке подлежат все некотируемые активы, и в частности, объекты недвижимости и имущественные права. В отношении Фондов с квалифицированными инвесторами оценка обязательной не является, однако, на сегодняшний день в методике определения стоимости чистых активов Фонда отсутствует альтернативные независимой оценке способы установления оценочной стоимости актива, поэтому мы исходим из того, независимая оценка и соответствующие расходы являются неизбежными и для такого вида Фондов.

Расходы на оценку можно оценить только после определения перечня активов фонда. При это необходимо иметь в виду, что оценка производится каждый раз при приобретении актива (п. 4 ст. 37 Закона), впоследствии каждые 6 месяцев осуществляется переоценка актива

В соответствии со ст. 50 Закона об инвестиционных фондах аудитор ежегодно обязан проводить проверку:

• бухгалтерского учета, ведения учета и составления отчетности в отношении имущества, составляющего паевой инвестиционный Фонд, и операций с этим имуществом;
• состава и структуры имущества, составляющего паевой инвестиционный Фонд;
• расчета стоимости чистых активов акционерного инвестиционного Фонда, оценки расчетной стоимости одного инвестиционного пая, цены размещения и цены выкупа акции или суммы, на которую выдается один инвестиционный пай, и суммы денежной компенсации, подлежащей выплате в связи с погашением инвестиционного пая;
• соблюдения требований, предъявляемых к порядку хранения имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и документов, удостоверяющих права на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд;
• сделок, совершенных с активами паевого инвестиционного фонда.

По нашему опыту стоимость услуг аудитора, как правило, лежит в интервале 100-200 тыс.  рублей за проверку по итогам финансового года.

12.11.2014