Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН): состав и структура активов

Допустимые активы ЗПИФ недвижимости

По общему правилу в состав имущества закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости могут быть включены:

• денежные средства, в т.ч. иностранная валюта, на счетах и депозитах;
• недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества; имущественные права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с законом о долевом участии в строительстве (214-ФЗ);
• долговые инструменты (облигации, государственные ценные бумаги, депозитарные расписки), инвестиционные паи ПИФ и акции АИФ (рентных и недвижимости); паи (акции) иностранных инвестиционных фондов, соответствующие требованиям ЦБ РФ (ФСФР России).

В состав активов закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, инвестиционные паи которого предназначены для квалифицированных инвесторов, могут также входить:

• имущественные права, связанные с возникновением права собственности на объект недвижимости (его часть) после завершения его строительства  по договорам инвестиционного характера;
• имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется строительство  объектов недвижимого имущества на выделенном в установленном порядке для целей строительства  указанного объекта недвижимости земельном участке, который (право аренды которого) составляет активы закрытого ПИФ недвижимости (по договорам подряда и т.п.);
• имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется реконструкция объектов недвижимости, составляющих активы закрытого ПИФ недвижимости;
• проектная документация для строительства или реконструкции объекта недвижимости;
• права требования из договоров займа. Заемщиками могут быть любые лица, однако соответствующее заемное обязательство должно быть обеспечено залогом на сумму 100% от суммы основного долга (пп. 5 п. 1, п.7 ст. 40 Закона об инвестиционных фондах, Приказ ФСФР от 12.05.2011 г. №11-19/пз-н);
• акции или доли российских хозяйственных обществ, осуществляющих деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений, инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений и (или) по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), более 50 процентов размещенных акций (долей в уставном капитале) которых составляют активы ЗПИФН.

Возможности для девелоперской деятельности ЗПИФН

Управляющая компания закрытого ПИФ недвижимости с паями не ограниченными в обороте не может быть застройщиком, а вправе выступать только участником долевого строительства, передающим денежные средства для строительства объекта недвижимости. В противном случае это противоречило бы пп. 3 п. 1 ст. 40 Закона об инвестиционных фондах, в соответствии с которым управляющая компания не вправе заключать сделки, в результате которых управляющей компанией принимается обязанность по передаче имущества, которое в момент принятия такой обязанности не составляет активы ПИФ. Выполнению функций застройщика УК Д.У. ПИФ с паями неограниченными в обороте препятствует также запрет на заключение управляющей компанией договоров строительного подряда, требования по которым допустимы в качестве активов только в ПИФах, предназначенных для квалифицированных инвесторов.

Закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости, паи которых принадлежат квалифицированным инвесторам, предоставлены более широкие возможности девелоперской деятельности. Так, управляющая компания таких фондов вправе заключать, помимо вышеперечисленного:

• инвестиционные договоры с застройщиками и соинвесторами, в результате которых в состав имущества Фонда включаются объекты недвижимости;
• инвестиционные договоры с юридическими лицами, в которых УК Д.У. ПИФ выступает застройщиком, привлекая средства юридических лиц, а также сделки уступки прав из этих договоров (см. п. 10.2 Положения о составе и структуре активов ПИФ, утв. Приказом ФСФР от 28.12.2010г. №10-79/пз-н).

В том случае, если права на землю (собственности или аренды) входят в состав активов ЗПИФН, т.е. УК Д.У. ПИФ является застройщиком, строительство может осуществляться путем прямого заключения договора строительного подряда или через посредство заказчика строительства.

Существуют различные схемы организации финансовых потоков в строительном ЗПИФ.

Требования к структуре активов ЗПИФН

При осуществлении управляющей компанией доверительного управления паевым инвестиционным фондом недвижимости должны соблюдаться требования к структуре активов ПИФ, в частности:

• оценочная стоимость недвижимого имущества, проектной документации, указанных выше имущественных прав в течение не менее 2/3 рабочих дней в течение одного календарного года должна составлять не менее 40% стоимости чистых активов Фонда;
• денежные средства, находящиеся во вкладах в одной кредитной организации, могут составлять не более 25% стоимости активов;
• оценочная стоимость ценных бумаг одного эмитента (инвестиционного фонда) может составлять не более 15% стоимости активов (требование не распространяется на государственные ценные бумаги РФ, а также на ценные бумаги иностранных государств и международных финансовых организаций, если эмитенту таких ценных бумаг присвоен соответствующий рейтинг).
• оценочная стоимость инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов и акций акционерных инвестиционных фондов, а также паев (акций) иностранных инвестиционных фондов может составлять не более 20 процентов стоимости активов;
• количество инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда, акций акционерного инвестиционного фонда, паев (акций) иностранного инвестиционного фонда может составлять не более 30 процентов количества выданных инвестиционных паев этого фонда.

Необходимый минимум денежных средств в структуре активов ЗПИФН нормативно не установлен и должен определяться в соответствии с предполагаемыми расходами, выплачиваемыми за счет активов ПИФ (вознаграждение УК, специализированному депозитарию, регистратору, аудитору, оценщику, оплата страхования, финансирование строительства и/или других операций фонда, выплата вознаграждений по паям и т.п.).

02.02.2015