Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) в строительстве и девелопменте

В настоящее время паевые инвестиционные фонды недвижимости являются самой многочисленной и востребованной категорией закрытых инвестиционных фондов. Столь успешное развитие данного инструмента во многом обусловлено теми возможностями, которые он предоставляет. Обладая всеми преимуществами закрытого паевого инвестиционного фонда фонды недвижимости, делают возможной реализацию практически любых проектов в этой сфере. Спектр использования паевых фондов недвижимости крайне широк, но прежде всего, они эффективны как инструмент реализации строительных и девелоперских проектов и как способ управления активами для широкого круга компаний.

ЗПИФ недвижимости для строителей

Использование закрытого фонда недвижимости в строительстве и девелопменте позволяет:

• существенно снизить расходы, за счет фиксации прибыли на фонде и снижения общей налоговой базы;
• оптимизировать финансовые потоки проекта путем поэтапного увеличения объема фонда (например, за счет выпуска дополнительных паев, когда появляется необходимость в увеличении финансирования);
• улучшить управляемость проекта.

Сегодня уже опробаванны на практике ПИФы недвижимости в проектах:

• строительства коммерческой и промышленной недвижимости,
• строительства малоэтажного жилья,
• рентного бизнеса в ТРЦ,  бизнес-центров и другой коммерческой недвижимости,
• многоэтажного строительства,
• девелопмента земельных активов и пр.

ПИФы недвижимости как способ управления активами особенно привлекательны для компаний-рантье и держателей разрозненных активов. Внесение недвижимости в закрытый инвестиционный фонд позволяет:

• минимизировать налоговую нагрузку, поскольку доходы, поступающие в фонд, не облагаются налогом на прибыль, а налог на имущество организаций и земельный налог по активам, находящимся в фонде, не уплачивается,
• консолидировать денежные потоки,
• увеличить операционную прибыль, поскольку все активы фонда находятся под контролем одной управляющей компании,
• нейтрализовать риск утраты имущества вследствие обращения взыскания со стороны кредиторов или недружественного захвата.

Особый интерес для осуществления строительных и девелоперских проектов представляют закрытые ПИФы недвижимости, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов. В состав активов таких фондов, помимо прочего, могут входить:

• имущественные права, связанные с возникновением права собственности на объект недвижимости (его часть) после завершения его строительства;
• имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется строительство (создание) или реконструкция объектов недвижимого имущества;
• проектная документация;
• акции или доли российских хозяйственных обществ (за исключением акций акционерных инвестиционных фондов), осуществляющих деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений, инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений и (или) по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).

Расширенный состав допустимых активов (и соответственно расходов фонда) позволяет сконцентрировать все операции, связанные с реализацией проекта на фонде.

На практике возможны различные схемы реализации строительных и девелоперских проектов с использованием закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, в зависимости от того, какими активами сформирован фонд, предназначены ли его паи для квалифицированных инвесторов или нет, но в любом случае каждый проект нуждается в предварительной детальной проработке с тем, чтобы максимально использовать все положительные возможности паевого инвестиционного фонда.

ЗПИФ недвижимости для производственных компаний

Особое значение закрытые паевые инвестиционные фонды могут иметь для производственных компаний. Нередко в целях диверсификации рисков промышленные холдинги создают в своей структуре компании-держатели активов, основная функция которых сводится к содержанию и сдаче в аренду производственных помещений эксплуатирующей компании, которая в свою очередь занимается непосредственно производством. Несмотря на то, что данная схема построения бизнеса получила в нашей стране широкое распространение, она не оптимальна ни с организационной, ни с финансовой точек зрения. Компания-держатель активов, как правило, остается уязвима для рейдерских захватов, сложная структура отношений внутри холдинга влечет неоправданный рост операционных издержек, а налоговая база неуклонно растет (при этом из-за аффилированности компаний часто возникают проблемы с налоговыми органами). Создание ПИФа недвижимости позволит не только решить задачу диверсификации активов, но и повысить эффективность бизнеса в целом. При этом немаловажно, что в слу
чае создания закрытого фонда недвижимости, паи которого предназначены дл квалифицированных инвесторов, холдинг сохранит возможность привлечения кредитов под обеспечение активами фонда.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости является оптимальным инструментом организации управления непрофильными активами для крупных кредиторов, получивших недвижимость в результате обращения взыскания на имущество должников. Учитывая сложную текущую ситуацию на рынке недвижимости, в настоящее время быстрая реализация полученных активов без существенной потери их стоимости крайне проблематична. С другой стороны, по мере преодоления последствий кризиса рост цен на качественные активы неизбежен. При таких обстоятельствах внесение непрофильных активов в закрытый ПИФ недвижимости позволит не только разрешить вопрос с управлением непрофильными активами, но и получить альтернативную прибыль в виде экономии на издержках.

Более подробная информация об этапах и сроках создания закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости приведена здесь.

03.02.2014